Le constat
Depuis plusieurs années, un OPAC gérant 5000 logements affiche un résultat d’exploitation déficitaire.
Ce déficit est dû notamment à une vacance très élevée (environ 15% du parc sur la période 1997-2001). Deux phénomènes expliquent cette forte vacance :

• une baisse démographique qui touche l’agglomération en raison des difficultés économiques du territoire (fuite de la population de la ville centre vers d’autres communes rurales périphériques).
• un parc de logements inadapté à la demande.

Un premier plan 1997-2001
Pour pallier ce problème de vacance, un premier protocole de redressement (1997-2001) autorisait la mise en place d’une politique de restructuration de patrimoine, passant notamment par la destruction de 370 logements.
Malgré une gestion rigoureuse de l’organisme, les conséquences de la vacance irréductible (due à la baisse démographique et à l’inadaptation du parc) se font toujours ressentir.

Un second plan 2002-2006
La résorption de la vacance n’étant pas achevée, l’organisme, la ville, l’Etat et la Cglls ont signé un nouveau protocole courant sur les années 2002-2006.
L’objectif de ce nouveau plan est la poursuite de la restructuration patrimoniale déjà engagée dans le 1er plan. Au niveau du Programme Local de l’Habitat de l’agglomération, l’enjeu est de fidéliser les jeunes ménages et les personnes âgées par :

• la rénovation de l’habitat privé,
• la réhabilitation du patrimoine social viable,
• le développement de petits programmes de logement locatif social en centre ville.

Les deux dernières actions intéressent directement l’OPAC, qui va devoir mettre en œuvre une gestion plus qualitative de son parc existant et opérer une diversification de son offre. Le nouveau plan prévoit donc la mise en œuvre d’importantes mesures patrimoniales :

• deux opérations de démolition (environ 500 logements, soit 10% du parc existant) ;
• la réhabilitation de 885 logements ;
• la construction de 56 nouveaux logements.
  

Ces nouvelles opérations nécessitent l’utilisation d’une part importante des fonds propres de l’organisme. Après la mobilisation de la provision pour grosses réparations, la projection du potentiel financier à l’horizon 2006 se révèle être négative. Afin de combler ce déficit, l’organisme devra bénéficier d’aides externes. Sur l’ensemble de la durée du plan, la ville et la Cglls interviennent donc en versant chaque année des subventions d’exploitation.
En contrepartie, l’OPAC s’est engagé :

• à réaliser les opérations prévues,
• à faire évoluer la masse des loyers des logements,
• à limiter les pertes dues à la vacance et aux impayés,
• à maîtriser ses frais de personnel et de gestion.

Pour répondre spécifiquement au problème de la vacance locative, l’organisme s’est engagé à mettre en place un observatoire de la mobilité dans son patrimoine pour analyser les caractéristiques socio-démographiques et les besoins des ménages entrants ou sortants, et comprendre les raisons de la mobilité et de la vacance.

Dans le courant du 1er trimestre 2005, la ville devrait déposer un dossier ANRU : le plan patrimonial défini dans le protocole 2002-2006 va donc être modifié. Un avenant doit intégrer le projet de renouvellement.

L’exécution du plan
La subvention de la Cglls contient une part fixe et une part variable. Le versement de la part fixe est conditionné par la validation du rapport annuel d’exécution du plan de redressement. La part variable est versée en fonction l’état d’avancement des mesures patrimoniales.
Le versement fractionné des subventions et sur production de pièces justifiant le respect des engagements contractuels permet de garantir la bonne exécution du plan.