Le constat
Un OPAC, composé de 7000 logements, enregistre des déséquilibres d’exploitation importants causés par une forte vacance (11% du parc à la fin des années 90). Cette dernière est particulièrement importante dans les quartiers sensibles (50% des logements de l’OPAC se trouvent dans ces quartiers).
Sur la même agglomération, un autre bailleur social (Société anonyme immobilière d’économie mixte gérant environ 1200 logements) est en proie aux mêmes problèmes financiers (dus également à une forte vacance et une gestion coûteuse de son parc).

Un premier plan 2001-2004
Un premier protocole, signé en 2001, prévoyait :

• des mesures patrimoniales afin de résorber la vacance
• des mesures de gestion pour améliorer le résultat d’exploitation de l’OPAC.

Un autre volet de ce protocole indiquait la prise en gestion du patrimoine de la Sem.
Pour réaliser ce premier plan, l’OPAC a bénéficié de subventions de la ville et de la CGLLS.

Un avenant 2004-2009
Jusqu’à fin 2003, le plan de redressement de l’OPAC se déroule conformément aux prévisions. La prise en gestion par l’OPAC eu un effet positif sur l’exploitation de la Sem. Cependant, la dégradation financière et patrimoniale de la Sem a conduit les responsables de la société à transférer son patrimoine à l’OPAC.
En parallèle, les collectivités locales élaborent un vaste projet de renouvellement urbain de l’agglomération portant notamment sur les patrimoines de l’OPAC et de la Sem. Ce projet comprend des opérations pouvant bénéficier des subventions de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Le programme court sur la période 2004-2009 et prévoit :

• La réhabilitation de plus de 1600 logements.
• La résidentialisation et l’aménagement d’environ 3600 logements.
• La réfection des ascenseurs et « qualité de service » concernant environ 1700 logements.
• Des grosses réparations complémentaires (hors programme ANRU) de plus de 1600 logements.
• La démolition d’environ 680 logements.
• La construction de plus de 250 logements neufs.

Le programme de rénovation urbaine engendre pour l’OPAC un besoin en fonds propres, que l’excédent de potentiel financier et les résultats d’exploitation ne parviennent pas à couvrir.
L’office a donc besoin d’aides externes pour lui permettre de réaliser le programme de renouvellement urbain.
En 2004, un avenant au protocole de redressement a été signé en ce sens.


L’exécution du plan
L’avenant au protocole 2004-2009 engage l’OPAC, la Ville, l’Etat et la Cglls.
L’OPAC s’engage :

• à réaliser les mesures patrimoniales prévues,
• à faire évoluer en valeur la masse de ses loyers,
• à limiter ses charges de fonctionnement et sa vacance,
• à passer une convention avec l’ANRU.

L’OPAC doit également fournir à l’Etat, à la Cglls, à la Ville ainsi qu’à l’ensemble des collectivités territoriales finançant le projet patrimonial (la région, le département et la communauté d’agglomération) un rapport annuel d’exécution du plan.

• La Ville accorde à l’OPAC, une aide pour la reprise du patrimoine de la Sem et pour les opérations patrimoniales, ainsi qu’une subvention annuelle d’exploitation.
• L’Etat s’engage, dans le cadre de sa programmation annuelle, à financer certaines mesures patrimoniales.
• La Cglls verse une subvention annuelle afin de compléter les apports externes nécessaires à l’investissement patrimonial. Le versement de la part Cglls est conditionné par le versement de la subvention de la Ville.

Cet avenant, parallèlement à la signature de la convention ANRU, va permettre à l’office d’améliorer l’offre et la qualité de ses logements sans compromettre son redressement financier.