Le constat
En 1999, le patrimoine d’un OPAC comprend environ 5000 logements. Près de 90% de ces logements sont situés dans des quartiers classés en ZUS.
Du fait de sa localisation mais également de sa vétusté, ce parc connaît une vacance importante. Une part de cette vacance est composée de logements qui doivent faire l’objet de travaux avant d’être remis sur le marché. Ces travaux sont ralentis par les difficultés financières de l’OPAC.
Dans le même temps, l’OPAC a recensé près de 200 demandes de logements non satisfaites.
Ce constat montre l’inadaptation du parc à la demande locale, source de difficultés financières de l’organisme.

Un premier plan 2001-2005
Afin de remédier à ces difficultés, un protocole de redressement a été signé en 2001 entre l’OPAC, la ville, le département, l’Etat et la Cglls.
D’importantes mesures patrimoniales ont été définies afin de lutter contre la vacance :

  démolitions,

  réhabilitations,

  renforcement des travaux de gros entretiens et grosses réparations.

Un avenant 2004-2008
Sur les premiers exercices, l’OPAC a pleinement rempli les engagements du protocole. En 2003, conformément aux prescriptions de la loi Borloo, les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux ont donc élaboré un nouveau projet de renouvellement urbain,.
Les mesures patrimoniales prévues initialement sont modifiées. La rédaction d’un avenant s’avère donc nécessaire.
Ce nouveau programme prévoit la destruction de plus de 400 logements, la réhabilitation d’environ 1216 logements et plus de 200 constructions neuves.
Malgré les concours de l’Etat, des collectivités locales et la subvention pour perte d’exploitation demandée à l’ANRU, l’organisme accuse un potentiel financier négatif à la fin 2008. L’origine principale de ce déficit est la perte due à la vacance volontaire avant démolition et réhabilitation. L’avenant prévoit donc l’octroi d’aides externes pour résorber ce déficit d’ici 2008.

L’exécution du plan
En contrepartie des aides versées, l’office s’engage sur sa gestion locative :

  à limiter ses charges de fonctionnement, les impayés, la vacance

  à poursuivre des efforts de maintenance.
L’OPAC s’engage également à mettre en œuvre les mesures patrimoniales contenues dans le projet de renouvellement urbain.
Les collectivités territoriales (région, département et ville) participent au financement des opérations de destruction, réhabilitation, et construction.
La Cglls s’engage à verser à l’OPAC des subventions d’exploitation. Le versement annuel de ces subventions est conditionné par le respect des engagements des collectivités locales et la validation par la Cglls du rapport annuel d’exécution du plan de redressement.